Regularização de imóveis e usucapião
Imóvel sem escritura, comprado por contrato de gaveta, herdado e nunca transferido, ou com matrícula que não corresponde à área real. Situações comuns no interior, e todas resolvíveis.
O problema
Um imóvel só é juridicamente seu quando está registrado no seu nome na matrícula do Registro de Imóveis. Contrato de compra e venda, recibo e posse antiga, por mais longos que sejam, não substituem o registro. Enquanto ele não existe, o bem não pode ser vendido, financiado, dado em garantia nem inventariado.
Atuação
O que o escritório faz
- Usucapião extrajudicial, processada no Registro de Imóveis
- Usucapião judicial, quando a via extrajudicial não é viável
- Adjudicação compulsória, inclusive contra vendedor falecido
- Retificação de área e de descrição na matrícula
- Regularização de imóveis rurais
- Reconstituição de cadeia dominial interrompida
- Contratos de compra e venda, permuta e doação
- Procedimento de dúvida registral
O caminho
Qual instrumento cabe
A escolha depende de como o imóvel foi adquirido e do que existe de documentação. Quando há contrato de compra e venda e o vendedor não outorgou a escritura, o caminho costuma ser a adjudicação compulsória. Quando há posse prolongada sem título, ou com título defeituoso, a usucapião é o instrumento adequado.
A usucapião extrajudicial, processada no próprio Registro de Imóveis, é hoje uma alternativa consolidada e em regra mais célere que a ação judicial. Ela exige planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, ata notarial e a anuência dos confrontantes e do titular registral — é justamente aí que costuma estar a dificuldade prática.
Área rural
Imóvel rural
A regularização de imóvel rural tem exigências próprias que travam o registro quando ignoradas: cadastro no INCRA, comprovação de regularidade do ITR, inscrição no Cadastro Ambiental Rural e, conforme a dimensão da área, georreferenciamento certificado. Levantar essa documentação cedo evita que o procedimento pare no meio.
Na primeira reunião o escritório examina a matrícula e a documentação existente antes de indicar qualquer caminho. É essa análise que determina se o caso é de usucapião, adjudicação, retificação — ou se não há obstáculo algum a resolver.
Dúvidas
Perguntas frequentes
Comprei por contrato de gaveta. O imóvel é meu?
Do ponto de vista do registro, ainda não. O contrato gera direito à transferência, mas a propriedade só se constitui com o registro na matrícula. Havendo contrato e preço pago, o caminho usual é a adjudicação compulsória.
O vendedor morreu antes de passar a escritura. Tem solução?
Tem. A adjudicação compulsória pode ser promovida em face do espólio ou dos herdeiros. A morte do vendedor complica o procedimento, mas não impede a regularização.
Quanto tempo de posse é preciso para usucapião?
Depende da modalidade. O Código Civil prevê prazos distintos conforme haja ou não justo título e boa-fé, e há modalidades especiais com prazos reduzidos para imóveis de menor extensão usados como moradia. A análise do caso define qual se aplica.
Dá para usucapir imóvel que estou pagando?
Não. A usucapião pressupõe posse com ânimo de dono. Quem paga prestações a um vendedor reconhece a propriedade alheia, e o caminho adequado é outro — em regra a adjudicação compulsória após a quitação.
A área da escritura é menor que a área real. Isso é problema?
É, e aparece com frequência. A divergência impede a venda e trava o financiamento. A solução costuma ser a retificação da descrição na matrícula, com levantamento técnico e anuência dos confrontantes.
Onde atendemos
Lages e comarcas da região serrana — entre elas Correia Pinto, Otacílio Costa, Bom Retiro, São Joaquim, Campo Belo do Sul, São José do Cerrito, Painel, Capão Alto, Curitibanos e Anita Garibaldi. Para inventário extrajudicial e trabalho consultivo, o atendimento pode ser feito à distância em todo o estado.
Contato
Converse com o escritório sobre o seu caso.